买不买房都要看!关于房子,现在知道这些还不晚

2017-06-05 14:32:44 阅读(52

由经济日报社中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告(2017)》日前发布。报告分析认为,我国家庭人均财富增长一方面是由于收入的累积作用,另一方面则是由于财产的市场价值有所提高。比如,2016年,房价继续走高推动了房产净值增长。相比2015年,2016年全国居民房产净值增长幅度达17.95%,城镇居民更多地从房产价格上升中获益。

在房价上涨的情况下,表面上看,居民家庭财富水涨船高,一些大城市中心区的家庭,几乎每家的房产都在500万元以上,有的甚至达到千万元以上。但是,房产大幅增值,是否就意味着家庭财富也实打实地增长呢?这需要具体问题具体分析。

对那些靠炒房、拆迁甚至贪腐弄到多套房产的家庭来说,房价上涨确实带来了财富增长。但对于大多数以房子来自住的家庭来说,没有感到什么变化,充其量就是“纸上富贵”,日子该怎么过还是怎么过。甚至不少家庭还为此忧心忡忡,因为随着子女的长大,将面临买不起婚房的尴尬。


衡量家庭财富状况,不仅在于房产增值多少,更在于居民的金融资产增值多少。毕竟作为不动产的房子再怎么增值,大多数人家是不能去变现的。或许,有人说,可以把城区价格高的房子卖了,到郊区或者外地去买房,手里还能留下一些闲钱。问题在于,有多少家庭愿意去充当这样的“聪明人”?

家庭财富增长,需要见到真金白银,需要更多具有流动性的金融资产支撑。拿房产增值说事,可能会造成一种误导,加剧人们买房保值的心理。“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是未来房地产市场发展的原则和方向。评估中国家庭财富的增长,最好能够刨去那些自住的且只有一套房的房产增值,这样的调查数据才能更准确反映中国家庭财富的增长状况。因为,很多家庭的房产是“不可动的”,即使增值也是“虚”的。

住建部、财政部、央行近日联合发布的《全国住房公积金2016年年度报告》显示,2016年全国住房公积金业务继续保持安全、平稳的发展态势,缴存、提取、贷款等主要指标持续增长,资金使用效率不断提高,服务水平稳步提升,支持职工住房消费力度进一步加大。

《报告》显示,2016年住房公积金缴存额16562.88亿元,比上年增长13.84%。截至2016年底,住房公积金缴存总额106091.76亿元,缴存余额45627.85亿元,分别比上年末增长18.55%和12.18%,近5年来,住房公积金年度缴存额均保持两位数以上的增长速度。住房城乡建设部有关负责人表示,除因缴存职工人数持续增加带来缴存额增长外,职工工资收入水平不断提高是缴存额增长的重要原因。《报告》显示,全国住房公积金人均缴存额1.27万元,同比增长7.99%,增长幅度与同期全国平均工资增长幅度相适应。

其实是因为不同银行的规定不同,目前商业银行针对提前还贷有几种处理方式:一是无论何时还款,均不收违约金。二是在一定时期(3个月、半年、一年)内不允许提前还款,此后不收违约金。三是有些银行规定,提前还款将收取违约金。有的以本金的百分比算,有的加收若干个月份的利息。

各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同,建议借款人在决定提前还贷时,务必弄清贷款银行的操作流程,提前预约。最好是联系当时办理贷款的业务员或者客户经理,按照他们所属支行的具体规定来操作。

要知道,提前还贷并不是人人都适合。比如,公积金贷款在几次降息之后,5年以上贷款利率已经降至3.25%,与其提前还款,还不如把这笔钱拿去做理财。如今低风险货币基金的收益率都已经回升至4%以上了。对已经签约7折左右利率商业贷款的借款人也可以按上述情况处理

2016年,住房公积金资金使用效率大幅提升。住房城乡建设部有关负责人表示,紧扣职工住房消费需求,加大住房公积金资金使用力度,是2016年全国住房公积金工作的一大特点。全年住房公积金提取额11626.88亿元,比上年增长5.82%,提取率70.20%;发放个人住房贷款327.49万笔、12701.71亿元,分别比上年增长4.80%、14.61%。与此同时,住房公积金重点支持基本住房消费。《报告》显示,2016年发放的贷款笔数中,首套房贷款占83.51%,二套及以上住房贷款占16.49%。数据显示,住房公积金贷款以支持首套、144平方米以下普通商品住房为主。

房贷逾期会被罚款不新鲜,但就在最近,有借款人却因为提前还房贷,被某银行要求交纳最低2万元的违约金。这是怎么回事?

同时,等额本息还款已经超过5年的借款人也不适合提前还贷。因为按银行等额本息的还款方式,贷款年限过半,就意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还,剩下月供中绝大多数都是本金,提前还贷的意义不大。

此外,如果自己手头还有其他更好的投资理财项目,收益率超过房贷利率的,以及对流动资金需求比较高的借款人,也没有必要选择提前还贷。但若不会理财,且对负债极其敏感的借款人,提前还贷也是一个好选择。

北京地铁14号线将台站不远处的将台公园旁坐落着一栋小楼,叫做将府公园自如寓。这栋公寓有175个房间可供出租,其格局与酒店式的开间相似,电视机、冰箱、炉灶等一应俱全,设有独立卫生间。正在前台工作的ZO(ziroom-organizer,自如管家)吴凡告诉记者,这间公寓自2012年开业之后入住率一直很高,在这里居住的大多是30岁左右的年轻人,大多都在周边产业园、IT企业上班。

记者调查发现,以北京自如生活资产管理有限公司为代表的住房租赁企业,集中管理众多房源,以更加专业化的管理和服务,为市场提供可供租赁的房源。专业化租赁机构有利于与租房者形成更加稳定的租赁关系。该公司提供的数据显示,市场的平均租期是8个月,自如的平均租期能够达到415天。

除了专业住房租赁机构兴起正在助力租房市场外,长租公寓市场也正在发挥着作用。记者了解到,从去年开始,上海长租公寓市场加速兴起,万科、龙湖、阳光城、绿城等一批房地产企业纷纷以不同形式涉足这一市场,他们将客户人群定位在城市青年群体和创客人群,租金水平与周边小区租房价格接近。凭借较高的性价比,保持很高的出租率。

同样定位城市青年群体和创客人群的还有一些专做集中式公寓或分散式公寓的创业项目。比如YOU+国际青年社区,先租赁整幢楼,统一改成集中式公寓出租,一层配备健身房、台球室等公共娱乐设施,希望建成青年居住、生活、创业的社区平台而不是仅仅出租公寓。

记者在调查中还了解到,广州的公租房政策,也让许多租客尝到了甜头。为使外来人口均等享受城市基本公共服务,2015年11月,广州市出台《来穗务工人员申请承租市本级公共租赁住房实施细则》,将符合条件的来穗务工人员纳入住房保障范围。2016年,共推出600套。广州也由此开创了在全国超大城市、省会城市中外来人员承租市本级公租房之先河。

今年3月1日,《广州市新就业无房职工公共租赁住房保障办法》正式实施,重点瞄准高新技术企业或创新标杆企业中的新就业大学生、青年专业技术人员等基础性人才。无论是个人还是家庭,只要符合条件即可申请,租金约为市场价的八折。其中个人承租的租期为5年,期满不续租;单位承租的租期可续租一次,但总体租期不能超过10年。3月27日,首次推出的12个房源点、近1.7万套公共租赁住房开始向用人单位整体租赁。

事实上,政府的作为不仅仅体现在公租房的建设上,也体现在对于租房市场的引导上。成都的熊雷在选择长租公寓以前,对房租市场做过一些“功课”。“我感觉成都的房租市场比较规范。在成都房地产经纪协会的主页上每半年就会发布一次中心城区房租水平,据我观察,涨幅不大。”熊雷告诉记者。

成都市房管局相关负责人向记者介绍,通过定期发布租金水平信息,可以引导租赁当事人参考公布的市场租金水平信息,结合租赁房屋的实际情况协商确定具体的租金,减少随意提高租金价格及涨幅等矛盾纠纷,抑制租金上涨异常等问题。


转载来源:中国城市中心微信公众号