高房价与人才流动:跑还是没跑,这是个问题

2017-01-10 15:23:19 阅读(12

华为外迁、白领出逃、人才引进数量下降……深圳房价的暴涨,引发了深圳是否会被抛弃的担忧,同时也掀起了是否要逃离北上广深的大讨论。但也始终有人相信,相比房价,工作和机会才是决定让人才流动的主因。


那么,高房价到底是不是将高素质人群挤出一线城市的罪魁祸首?让我们来看看正反双方的研究和数据究竟得出了怎样的结论吧。

正方:


担心的事终于发生:高房价开始驱赶人才


01、出人意料的调查结果

 

人们一直在谈论高房价会不会驱赶人才,这一令人担心的现象近来浮出水面。

 

那些房价上涨最疯狂的城市,面临着“人才出走”的挑战:深圳,腾讯内部论坛的一次调查显示,有近四分之三的人因高房价而动了逃离的念头;厦门,2016年的年轻人口流出率高达37.26%,房价和收入的失衡是重要原因;合肥,某个3D打印技术团队11人,今年有三名骨干因高房价而出走,公司伤筋动骨。

 

其中,对“房价驱人”最头痛的应该恐怕要数深圳,这座“房价收入比”排名(房价与家庭年收入之比,数字越高代表房价越不合理)全球最高的城市,一方面顶着“未来硅谷”的光环,另一方面也在“不要让华为跑了”的惊叫声中感到不安。

 

深圳的忧虑并非杞人忧天。北京大学社会调查研究中心和智联招聘联合发布的《2016中国年度最佳雇主年度总报告》显示,在大学生理想的就业城市中,深圳仅位于第六,不仅被北上广甩在后面,也被非一线城市杭州和成都超越。



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当人们已经开始喜欢用“北上深”来替代“北上广”或“北上广深”的时候,当人们把深圳视为象征未来的希望之城时,这个结果多少有些出人意料。

 

论人均收入,深圳跻身全国前三绝对稳稳当当。据智联招聘统计,今年夏秋两季企业发布的求职平均薪酬显示,北京、上海、深圳位于前三。


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论人才需求,排名前三的依然是“北上深”,求职者在深圳有的是舞台,但他们似乎开始敬而远之。

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论成长性,不久前《硅谷百年史》作者皮埃罗·斯加鲁菲才夸奖深圳最像中国的硅谷,其创新活力在中国独树一帜。以国际专利数量而论,深圳甚至排在第一位,几乎是第二名北京的3倍。

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无论是需求、报酬或城市提供的机遇,在这些求职者最为看重的方面,深圳几乎提供了一切他们想要的。然而,一些年轻人正在用脚做出他们的选择。

 

不仅是深圳,这轮房价涨幅靠前的“四小龙”南京、厦门、合肥、苏州,也不同程度出现了人才出走情况。房价驱人日益蔓延。

02、“百万美国人逃离大都市”会在中国上演吗

 

根本上而言,决定人才流动的是两股力量,向内的拉力和往外的推力,深圳的拉力固然强大,旺需求、高薪酬和远大前景足以让年轻人才前来投奔,但是,深圳的推力同样不可小觑,以高房价为核心的高生活成本,把里面的人赶走,把外面的观望者吓走。

 

百城价格指数显示,2016年11月深圳每平米的房屋均价是55040元,一年前是41139元,2年前是30530元。也就是说,这座房价收入比全球最高的城市,过去一年房价涨幅33.8%,两年涨幅80%。令人望而生畏的房价增速,很容易让年轻人放弃在此地扎根的念头

 

据南方都市报公开报道,去年11月,因不堪高生活成本的重负,媒体人小贺离开深圳前往杭州发展。在深圳福田租住40平方米的一室一厅需要4500元/月,而在杭州阿里西溪园区附近租住的89平米两室一厅只要2800元。房子大一倍,租金却几乎少一半,小贺从深圳迁往杭州的轨迹,实则是深圳高房价高房租驱赶人才的一个案例。

 

官方也感到其中潜在的危机。深圳市住建局相关负责人表示,深圳正在加大保障房的供给,一个重要原因是“深圳引进人才的数量已经呈下降趋势。急需通过住房保障和人才安居来缓解高房价带给人才的挤出效应。”

 

 “房价驱人”事件不仅在深圳频繁上演,今年因增速超越北上广而被称为“楼市四小龙”的南京、苏州、厦门、合肥也面临“房价驱人”的苦恼。


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厦门。厦门大学今年经济系毕业的40多名研究生中,仅有两三位留在了厦门。腾讯此前发布的QQ大数据2016全国年轻指数显示,厦门年轻人口净增加率为-19.17%。厦门大学经济学教授丁长发认为,产业结构短板和过高的房价,是造成厦门年轻人口流出的最主要原因之一。

 

南京。有记者在招聘会上了解到,很多毕业生更愿意回老家就业,也不愿意留在南京,一对毕业生抱怨:“我们考虑过留在南京,找一家宠物医院就业,但是南京的房价实在太高了,我们俩要想在南京安个家,实在太困难了。”

 

“房价驱人”并不是一个新现象。美国人口统计学家肯尼斯•约翰逊在其论文《高房价带来人才流动新格局》中统计了2000-2005年期间美国人口搬迁的数据,结果发现,五年间有160万人从大都市逃离,房价过高是最重要的一个因素。

 

在伦敦、纽约、巴黎、首尔,“房价驱人”的事件可谓从来就没有停止过。


03、“房价驱人”的中国特色

 

不过,目前正在中国上演的“房价驱人”却具有自己的特色。

 

一般来说,高房价是伴随城市产业升级的结果,底层劳动者包括部分蓝领会因生活成本过大而离开,但与此同时,高级劳动力会留下来,甚至会源源不断而涌进来。硅谷房价在美国排第一,但高精尖人才还是一个劲往硅谷去。

 

正如有研究论文(《房价、劳动力异质性与产业结构升级》)指出:

 

房价上涨相当于设置了门槛,抑制了普通劳动力的流入,同时将城市内部难以承受高房价的劳动力排挤出去,但是未能阻碍技术人才向城市的流入,正是通过普通劳动力的流出与技术人才的流入,促进了城市劳动力供给结构的改善。

 

但这一论断目前没有在深圳出现。据深圳市相关部门透露,深圳引进人才的数量已经呈下降趋势,本科以上学历者,从2011年的59.76%降低到55%,呈小比例下降,尤其是硕士和博士占比下降更多一些。

 

无独有偶,在智联招聘《2016中国年度最佳雇主年度总报告》上,深圳在本科生最愿意去工作的前十大城市中,排名第六;在博士生群体仅排在第十位,只有1.5%的博士把深圳作为求职首选。似乎学历越高,对高房价越心生畏惧。

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正在中国发生的这波“房价驱人”有些不一样:不仅低端劳动力遭到“驱赶”,即使是以博士为代表的高级劳动力也在逃离;不仅小商贩、流水线工人、酒店服务员在逃离,连华为、中兴、腾讯的高级研发人员也在往外腾挪;在合肥,对“房价驱人”最强烈的反应来自科技企业、高等院校。

 

有一位华为员工这样解释为什么他们愿意离开深圳,前往隔壁的东莞松山湖:

 

2015年刚去松山湖,当时房价是8000,现在涨到差不多已经18000了,这一年来,在深圳强有力领导下,东莞房价基本上翻了一倍,靠近深圳片区及松山湖一块涨得更快,很多买了房子的华为人都心花怒放。但对比深圳坂田新盘楼价动辄5万起步来说,也就是个毛毛雨。


以华为人的收入在松山湖买个房子养老,基本上没什么压力,但要在深圳现在拥有一套三居室,会压得人喘不过气来。这也是很多华为人愿意来松山湖原因。

 

“面对房价,什么文凭都苍白无力”,这是近期网络上一个80后博士发出的呐喊。“房价驱人”,伤害的不仅是被驱赶者,最后也会伤及城市自身。因此,深圳正在警惕产业空心化,“楼市四小龙”正为吸引不到优秀的年轻人才前往置业而苦恼。


04、京沪诅咒

 

一个有趣的现象是,今年北京上海房价也上升得比较快,两个城市房价收入比高居全球第五和第六,但据智联招聘《2016中国年度最佳雇主年度总报告》调查显示,无论是本科生还是博士生,仍将京沪作为求职首选地。与此对应,房价与京沪居处于同一档次甚至更高的深圳,出现了人才逃离现象。

 

这可能是一个耐人寻味的信号:当深圳的房屋均价已经是上海的1.2倍,北京的1.33倍,那么,高端人才更有理由选择在教育文化资源更丰富、经济体量更大的京沪发展。

 

一个“京沪诅咒”正在悄然生成:房价与京沪相当的城市,其人才将被京沪抽走。作为政治文化和经济金融中心,京沪是国内资源聚集度最高的城市,它们对人才的拉力,压住了高房价“驱赶人才”的推力。而京沪之外,若有城市的房价快速蹿升,甚至超过京沪,那么,高房价产生的负面推力极有可能会把高端人才推向京沪。

 

事实上,“京沪诅咒”在四小龙身上也有所应验。

 

据媒体报道,在北京IT行业工作了近4年的刘文平本来准备回合肥买房置业,但经过此轮暴涨后,刘文平打消了主意。在一二线城市的选择上,刘文平的选择颇具代表性,他说,我宁愿在北京郊区买,房价虽高,但是至少工资有保障;而在合肥不一样,房价高,工资水平却不及二分之一。

 

在厦门,过高的房价和单薄的产业和薪酬,也在促使人才投奔一线城市。

 

在“京沪诅咒”的影响下,深圳和“四小龙”正在经受挑战。

 

在这一过程中,最大的赢家除了京沪之外,房价理性增长的新一线城市也可能是受益者。智联招聘《2016中国年度最佳雇主年度总报告》显示,最受985大学学生欢迎的五大城市,除了北上广之外,还有杭州和成都这两个新一线城市,相比起“四小龙”,杭州和成都的房价涨幅相对温和,但同时又都有自己的特色产业(杭州有电商,成都有电子信息产业)和相对可观的收入水平。


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05、日本模式还是美国模式

 

“京沪诅咒”的本质,是目前资源在地域分布上的高度聚集,除了京沪,还没有其他城市有足够强硬的本钱来抵抗高房价对人才的驱赶。深圳目前可能还做不到,四小龙更做不到。

 

有人说,今年房价波动使得“北上深”取代“北上广”,但是,若从房价异动后的人才(尤其是高端人才)流动上看,我们不如说,“京沪”的双峰地位将变得更为稳固。

 

中国未来的城市格局,有两种可能,一种是日本模式,另一种是美国模式。

 

日本模式之下,超级大城市的“虹吸效应”所向披靡,东京都市圈人口3500万,占全国的27.6%。GDP也甚至占到全国的三分之一。而房价,东京都是第二名大阪府的3倍以上。

 

另一种模式是美国模式,资源相对没那么集中,国家多中心化。世界500强美国企业的总部分布,可以很清晰的表现出来。


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可以看到,世界500强美国企业总部分布在多个地方,不像在中国,基本上集中在京沪。

 

而房价,经济中心的纽约也没有绝对领先。


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若“京沪诅咒”持续发威,那么中国城市格局走向日本模式无疑,中国将有两个无可撼动的中心,其他城市的资源将向京沪汇集;若在产业转型和创新中,其他城市也能成长为真正的硅谷、西雅图、洛杉矶,那么未来城市格局也可能呈现为美国式的。

 

其他城市的命运,将取决于这两条道路的选择。


反方:


没有一个人才,会因为高房价逃离北上广深


深圳房价的暴涨,引发了深圳是否会被抛弃的论战,同时也掀起了是否要逃离北上广深的大讨论。


不过,事实上,逃离北上广深是一个伪命题。高素质人群选择是否进入一线城市时,房价的影响其实并不大,他们在乎的是:是否能获得更好的工作或创业机会。


甚至体力劳动者,也并不是因为买不起房就逃离,他们大量离开是因为工作机会减少了。


可以说:没有一个人才会因为高房价而逃离一线城市。


最近几年,一线城市的人口流入确实有所放缓,人口开始往中部城市回流。然而,回流的多半是受教育程度较低、年龄较大的人群。而受过高等教育、素质高的年轻人,仍不断涌入一线城市。


下面,明源君将进行详细论述。


百万工人离开,不是因为买不起房,而是因为工作没了


高房价让一些体力劳动者离开一线城市,这个逻辑本身成立。但这种影响并非直接作用的。


并不是说体力劳动者看到房价太离谱拔腿就跑,他们中很多即使买不起房,也并不想离开。


但是因为高房价让厂房、宿舍租金提高,从20一路涨到80,许多制造业老板为了降低成本,把工厂搬离一线城市,他们找不到工作机会所以离开。


一、工厂撤离,使得体力劳动者失业离开


2015年以来,珠三角制造业工厂的老板卖厂炒房的新闻就不绝于耳。今年,华为将离开深圳的假消息更是引爆了相关话题。


2016年5月29日,深圳市长许勤在某次讲座中爆了一个料,其披露,“近期,有超过1.5万家企业迁出深圳。”


如果1.5万家企业撤离,假设平均每家企业一百名员工,那可就是上百万工人撤离了!


毋庸置疑,这些公司的撤离将会导致大量务工人员离开这座城市。这也是最近几年一线城市的人口净流入开始变缓,上海去年还出现了负增长的原因。因为,制造业大多是劳动密集型,一旦一个公司撤离,甚至产品调整,都将影响一大批人重新找工作,找不到就要离开。


明源君认识好几个深圳、无锡、东莞制造业的老板,他们的工厂自动化之后,同样也要裁掉许多员工,因为原来十个人干的活,现在只需要两三个人了。


明源君认识的一个中年妇女,高中学历,之前在深圳一个制造业企业做质检,月薪八九千,在公司属于中上水平了。但是,随着公司业务调整,其无法适应工作,就失业了,再找同样薪资的岗位,又竞争不过刚毕业的大学生,只能无奈回老家。


二、人口增量逐年减缓


2000年~2010年是北上广深人口爆炸式增长的时期。期间,北上广深年均人口增量分别是60.4万、62.8万、27.6万、33.5万。然而,到了2010年~2015年,北上广深年均人口增量逐渐降低,分别降至41.86万、22.74万、16.06万、20.42万人。去年上海的常住人口甚至出现负增长。苏州、东莞、佛山、无锡、温州等明星地级市也只能用“微增”来形容,有的甚至接近零增长。


这并不难理解,因为这些城市都是各种工厂的聚集地。随着产业的升级,以及上面提到的工厂撤离或转型升级,而这些人并没有实现自我能力的升级,没有办法找到工作,就会选择迁出。


好的工作机会让年轻人才涌入一线城市,房价本身很难影响决定


事实上,高房价从来都不是影响人口迁移的主因。最简单的证据就是,一线城市暴涨的房价已经不是一天两天了,可人口一直在持续增加。


一、房价和住房原因对迁徙的影响很小


中信建投的研究报告也指出,追求更好的工作、更高的工资以改善生活是我国人口迁移最重要的原因。而能提供更好工作环境、更高薪资的区域往往意味着高企的房价和房租。因此作为一个理性经济人,在考虑区域拉力的时候,房价并不是其考虑的首要因素。


即便美国同样如此。中信建投统计了美国在21世纪初人口迁徙的主要原因,其中主要包括工作迁移、婚姻变化、住房原因、气候条件等,其中住房原因、家庭变化、工作变化是美国人迁徙的核心要素。而其中住房原因中,美国人主要因为买新房和改善住房等,为了更便宜的住房占比仅仅10%!


二、房价收入比全球第一的深圳,年轻人口新增最快


以深圳为例,1999年至今,有一半的时间,深圳商品住宅的平均交易价格增幅都超过10%,7年的时间里都超过GDP的增速。然而,在此期间,深圳的常住人口一直在以比较均匀的增速增加,如下图所示。


来源:明源地产研究院根据深圳统计局数据绘制

注:深圳统计局在统计人口指数时以1979年为100为基准,为便于对于,明源君将基数放大了10倍至1000


上海同样如此。当然,上海远比深圳发展得早,常住人口基础比较大,相比之下,增长的曲线没有深圳那么陡峭,但是绝对数量依然十分庞大,2004年至2014年,上海新增常住人口660万;期间,深圳新增常住人口约300万。上海房价和人口指数的关系见下图。


来源:上海统计局、明源地产研究院


虽然今年以来,厦门、东莞、南京等城市的房价暴涨,但是深圳、上海、北京的买房压力还是要远超东莞、武汉、郑州等二线城市!据国际货币基金组织的全球房价观察报告,2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一,北京以33.32位居第5;上海以30.91位居第6;广州以25.85位居第10!令人诧异的是,房价收入比最高的深圳,年轻人的新增率最快!具体见下图。


来源:明源地产研究院、QQ大数据


对年轻人来说,一线城市依然具有巨大的吸引力。以年轻人新增最猛的深圳为例,坊间传言每年有上百万的大学应届毕业生涌入深圳。与统计局的数据相比,腾讯的大数据或许更加动态和生动形象。QQ大数据基于8.53亿月活跃用户分析得出《2016全国城市年轻指数报告》,数据显示,一线城市平均年轻指数最高,达到79,其中深圳以年轻指数89分成为全国“最年轻”城市。具体见下图:


来源:明源地产研究院、QQ大数据


在“买不起房”已成为逃离深圳的首要理由的同时,深圳依然以22.53%的年轻人口净增率位列第一,这表明深圳依旧具备极强的“虹吸效应”,依然是年轻人最喜欢的城市。


缺乏好工作、高薪资的城市,房价低也没吸引力


中信建投的报告显示,在高素质人口的竞争格局上,广东省以511%的增长率(新增的高素质人口,这也验证了我们前面判断的,离开的多数是素质较低的人群,而高素质的人口还在不断涌入)以及85%的沉淀(即长期选择留下)率遥遥领先,而东三省、湖南、湖北、海南等区域在这方面相对较弱。


以东三省的城市长春为例,最近一两年,房价不升反降(如下图),但是人口依然在不断地净流出。因为就业、薪资的竞争力太弱。相比于沉闷的绝望,充满活力的年轻人,显然更希望能够在快节奏的压力中看到希望。QQ大数据的调查显示,24%的人可以接受在深圳租房十年以上,7%的人甚至愿意在深圳租房生活一辈子!



来源:房价网


明源君的一个校友是黑龙江人,人长得比较娇小,还是家里独生女,却不远千里跑到深圳来工作,明源君一开始觉得很诧异,但她说,深圳有着优质社会公共资源、工作机会多、而且包容、充满活力。而老家不仅机会少,而且事事都要靠关系!


同时,一些低端的产业,即便搬到内陆城市,依然可以维持。但中高端产业,特别涉及到创新创业,必须要有完整的产业链做支撑,一旦搬离一线城市,可能如失水的鱼。举个例子,目前美国硅谷的一些硬件创客都跑到深圳华强北创业,就是因为华强北拥有完整的产业链优势。这也注定了一些专业必须要到大城市才能找到用武之地,比如互联网专业,当然要到北上广深或杭州就业。


越是优秀人才,越是涌向一线城市,二线遭遇“挤出效应”


一、西安名校毕业生流入北上广深,郑州大中专生多留在本地?


前段时间,明源君和大家一起讨论为什么郑州的房价疯了一样上涨,西安的却涨不起来。


有个人提出一个观点说,那是因为西安的名校云集,大学生一毕业就杀到了北上广深,如果是情侣的话,还带走一个本地的,人才都跑了,自然很难涨。而郑州和河南一些地方的应届毕业生杀到一线城市没竞争力,只能留在本地工作和结婚生子,拉动一系列的消费,比如对婚房的需求,对学区房的需求等,房价自然就暴涨了。


这个观点容易拉仇恨,也有点偏颇,不过明源君觉得,这也说出了部分原因。


过去8年里,西安和郑州的房价差不多(如下图)。常住人口的数量差不多(截至2015年末,郑州市常住人口约1000万,西安市的常住人口为869.76万人)郑州和西安的在校大学生数量也差不多,都是80万的样子。可是,最后留下来的人数差距却非常大。西安的名校毕业生,一毕业就往东部沿海地区,特别是往北上广深冲。而郑州的大中专毕业生,大部分都留在了本地。



造成的结果是,过去八年郑州市新增在校小学生近23万人,西安才增长不到2万,郑州市西安的11.5倍。同期,郑州新增人口182万,西安才增长19万!


道理还是那个朴素的道理,同一时期,郑州房价增长得比西安要快,是因为导入了大量的人口。而且,导入的不只是看数量,还要看质量。导入的人口,普遍年轻、充满活力,而且受过高等教育,生产效率高。懂得列昂惕夫反论的人,应该很容易明白这一点。打个比方,美国人口比中国少,但不见得劳动力匮乏,因为其劳动生产率高,一个顶几个。


二、房价反正都贵,留二线还不如到一线,二线遭遇“挤出效应”,厦门经济系的40个毕业生,基本全到了一线城市


明源君认为,今年以来,南京、苏州、厦门、郑州房价的暴涨,使得一些区域的房价已经逼近一线城市,而薪资水平等却还远远落后于一线城市,这会造成挤出效应。


也就是说,既然在一二线都买不起房,还不如去一线薪资更高的城市打拼,希望更大一些。



厦大丁长发教授接受媒体采访时就表示,厦大今年经济系毕业的40多名研究生中,仅有2、3个留在了厦门,其中一名是因为进入了公务员系统,剩余大部分都到深圳、上海等一线城市就业或进一步求职,以期获得更高的收入以及更多就业选择机会。


原因显而易见。2015年厦门市城镇非私营单位就业人员年平均工资为63765元,其中,在岗职工(含劳务派遣工)平均工资64319元,月平均工资为5360元。而《2015年冬季全国20城平均薪酬排行榜》显示,北京的平均月薪为9227元,上海为8664元,深圳为7728元!


根据QQ大数据,厦门的年轻指数为73,年轻人口新增率仅为18.09%,而年轻人口流出率则高达37.26%!挤出效应已经很明显!当一座城市的房价和工资都留不住年轻人的时候,还有什么希望呢。更可怕的是,越是高学历,高素质的年轻人,流出得越凶。


产业结构短板和过高的房价将造成部分二线城市高质量的年轻人口被挤出,蓄水一线城市。


而根据高盛对24个大规模经济体的面板回归分析显示,40~50岁年龄段人口占比的上升将带动全国资本流动方向转为净流出,净流出的影响将在这部分人群60多岁时见顶。这意味着,失去年轻人的城市,就意味着失去未来。


明源君再次强调,衡量一个地方经济发展的潜力,人口的增减是最基础的指标,长远来看,人口才是房价坚挺的基石。目前,一线城市的房价经过暴涨之后,确实处于高位,风险加大,投资需谨慎。但若自住,且能承受的话,依然是最好的选择。相比之下,这些城市的年轻的人才还在不断涌入,而且不会轻易离开,房价不涨都难!