特色小镇的开发架构、商业模式、投融资模式

2017-06-19 10:42:21 阅读(62

根据《住房城乡建设部国家发展改革委财政部关于开展特色小镇培育工作的通知》,到2020年,培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。

特色化是小镇发展的前提,旅游化是特色小镇发展的有效路径,资金、土地扶持是基本保障。特色小镇重在特色产业和资源,形成一个强势资源或产业的带动,周边其他产业逐步加入并完善的过程。让优势得以凸显,并最终形成特色小镇独享优势。

放置在当下的时代背景,特色小镇需要占据和发展的特色资源主要是非传统资源。

随着工业化进入中后期、产能过剩,传统的矿产等硬资源价值下降。而互联网、大数据、青山绿水、传统建筑、古代村落、特色文化等非传统资源(软资源)的价值大大提升。大数据、金融、文化创意、历史经典产业等将成为新的低碳、绿色产业。


关于特色小镇的建设,有着明确的指导细则:

一是明确建设规模,从浙江省实践的结果看,小镇建设面积一般控制在1平方公里左右为最佳;规划面积一般控制在3平方公里左右(旅游小镇适当放宽);

二是明确建设标准,实施中以A级景区建设标准实施;典型的有河北省和浙江省,例如,浙江省要求所有的特色小镇都要建成3A级以上景区,其中旅游类特色小镇要按照5A级景区标准建设。

三是明确投资要求,要求具有一定投资规模,例如,浙江省原则上要求三年投入30-50亿,旅游小镇可适当放宽条件。

反观当下中国的小城镇发展,高度分化是一个比较明显的特征:

东南沿海部分小城镇已经发展成为了中小城市,当前的城镇管理体制演变成了束缚,产业转型升级是挑战。

中部绝大部分小城镇缺乏产业支撑,无法吸纳农村劳动力就地转移。

西部和东北地区的部分小城镇人口和经济空间正在萎缩。

以往10年发展起来的资源型强镇,资源价格高启时收入暴涨,房地产畸形、空城鬼城频现、过度福利化(榆林的全民医保)正在苦苦挣扎。

在这样的背景下,特色小镇发展走在排头的要属浙江:

浙江省已经成功完成了两批79个特色小镇的创建工作。而特色小镇也为浙江这一年的经济转型贡献了巨大力量。拿杭州而言,2015年,浙江省杭州市GDP达10053亿元,成为国内第10个万亿元级城市。

据统计,2015年,浙江省首批37个特色小镇的新入驻企业达3207家,完成社会投资超过1500个亿。在众多支撑杭州发展的引擎中,梦想小镇、基金小镇、云栖小镇、贸易小镇等特色小镇作为杭州市创业创新的重要平台,发挥了重要作用。

其实,特色小镇计划并非浙江独创,北京、天津、黑龙江、云南等地都曾提出建设特色城镇,且部分省份目前仍在持续。但是浙江实践,赋予了特色小镇全新的内涵。

那么,特色小镇为什么能够在浙江迅速兴起?

特色小镇的发展都跟源于浙江鲜明的地域特性和相对完善的市场经济体制。具体而言,原因有三点:

第一,浙江是全国经济大省、私营经济强省、消费经济强省,关键是块状经济特征十分明显,区域经济发展均衡,具备特色小镇发展的一切根植性条件。

第二,吴越文化体系魅力不断彰显,名胜风景强省优势突出,文化及旅游根基深。

第三,以浙商群体为代表创新拼搏的精神,是全国其他地方难以比拟的,特色小镇正式他们施展拳脚的优质空间,他们创造了浙江如今的辉煌,他们更有创造未来的实力。

然而这并不意味着浙江模式可以推行全国,浙江“一镇一产”源于深厚的产业根基,复制到全国尤其是不发达地区,很难站得住脚。

开发架构:产业与旅游双核驱动 

关于特色小镇的开发,一般包括了7个部分,如下图:



1.特色产业引擎

当地的特色产业,一般以新兴产业或传统的经典产业为主。

2.旅游引擎

吸引外来消费的关键,一个或多个核心旅游休闲项目,如观光景区、主体乐园、特色街区、温泉养生中心等。

3.核心产业园区

包括产业的研发、生产、制造等核心功能,是城市特色产业的集中体现。

4.休闲聚集区

聚集了各种休闲业态,主要功能是留住人流并扩大其消费。

5.产业延伸环

围绕特色产业及旅游产业,会形成产业延伸的一系列项目,往往环绕中心区,形成辐射或组团分布。

6.获取土地开发收益的重点

包括原有城镇居民居住,农民城镇化居住,产业人口聚集居住,外来游客居住等。

7.社区配套网

服务于居民生活及旅游产业的金融、医疗、教育、商业等产城一体化的公共配套。

其中,特色产业开发是核心,不仅涉及了产业本身的生产制作,还会延伸到服务性质的第三产业,与其相关的应用以及教育和研究事业。


具体而言,特色产业开发具体落地架构主要分为事业导入与产业开发两个方面。

事业导入主要分为科(产业科研基地)、教(教育培训园区)、文(产业博物馆)、其他(比如康复疗养医院)等。

产业开发包括产业本身(科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等);产业应用(应用示范园等);产业服务(产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等等)。

第二大核心开发是旅游项目,旅游产业项目以“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的开发架构模式。

旅游吸引核——特色项目吸引核(包括主题乐园、景区等)、风貌吸引核(包括古镇、艺术、创意等)、广场吸引核(包括激光水秀、篝火晚会等)、餐饮吸引等。

休闲聚集——餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等。

商街——创意工坊街区(诸如百工坊、百艺坊等)、娱乐游乐街区(演艺、洗浴、养疗等)、休闲街区与商业地产。

居住——就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。

商业模式: 5种类型

特色小镇的参与主体构成以企业主体,政府阴引导、服务,负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务,在市场运作的基础上,引进民营企业建设特色小镇。



商业模式主要有以下几种类型:


1、土地一级开发

仅做土地的一级开发,直接获利;进行一级土地开发,同事通过其他模式(如补贴方案等),享受升值收益结构。

2、二级房产开发

包括六大房产结构:一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产(周末)、三居所地产(度假)、养老地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。

3、产业项目开发

一是特色产业项目开发,包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发;二是旅游产业项目开发,包括旅游吸引核项目(如主题公园)、休闲消费聚集项目(如休闲商街)、夜间休闲聚集项目(如水秀表演等);通过项目的运营获得收益。

4、产业链整合开发

两大产业链:泛旅游产业链和特色产业链;两大产业链相互支撑,构建区域产业生态圈,包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。

5、城镇建设开发

城市服务:公共交通服务、社会服务等;城市管理:城市智能化管理、政府政策等;城市配套:银行、学校、医院等。

投融资模式:投融资以及PPP

特色小镇的投融资流程如下所示:

主要以构建以项目为核心;以城市投资及旅游投资为支撑,多种投资平台相互协调;特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。



投资平台建构

包括两大块,一块是城市投资;一块是旅游投资

城市投资包括健康、水利、健康投资;旅游投资包括文化投资、农业投资、养老投资等

多种融资方式

包括基金资金、开发性银行政策资金、PPP开发资金、商业银行信贷资金、ABS资产证券化、政府贴息、贷款资金等

外部资源导入

导入九鼎投资、中兴通集团、中国健康产业基金、绿维文旅控股、赛伯乐、发改委PPP项目办公室、全经联等投资;

导入大量优质的IP资源,包括知识资本的导入以及成熟品牌的导入。

特色小镇PPP模式